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蛋壳公寓“租金贷”被调查:带血的金融游戏
2023-02-11

终于,因为业主聚众维权,蛋壳公寓引起了监管层的注意。

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深圳市政法委发文

2月18日,中共深圳市委政法委员会(简称:深圳市政法委)向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文,要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作,全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”情况。

文中表示,在处置过程中,我委发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况,即公寓管理公司与金融机构合作,引导租客办理贷款,提前向公寓管理公司支付一年的租金,再由租客每月偿还金融机构贷款,存在较大的涉稳风险。请你们高度重视,尽快开展排查工作,全面了解蛋壳公寓,及我市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

请将排查和工作开展情况于2月18日下午17点前报我委。

如今,本就运营压力爆棚的蛋壳,不单要应对业主和租客的投诉,还要应对监管层的“排查”,可谓雪上加霜。

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左手免租右手收租

其实,此次蛋壳被查,颇有些自作自受的味道。

早在2月初,就有媒体报道,蛋壳因为在疫情期间,一方面要求业主免除其1个月的租金。另一方面,则是有相当多的租客反映,蛋壳并没有减免租金。如此一来,便能达到只进不出,空手套差价。

并且,蛋壳在不同的地区,还有不同的措施。

譬如在北京,有的房东在争取后,这两天收到了蛋壳这一个季度的房租;而有的房东则需要和蛋壳商量,最后看谈下来免多少天的租金。

而在苏州,则是蛋壳直接通知房东,要免一个月租金,并且剩下两个月租金也延后一个月交,没有商量的余地。房东不同意的话,蛋壳就一直派不同的人打电话,直到房东同意。

甚至在有些地方,蛋壳直接威胁房东,如果走法律途径,只给赔偿两个月,诉讼期间房屋得空置不能租用!

一位天津的业主向媒体说,自己曾明确向蛋壳表示,不接受免租期的设立。但一位工号为5144的工作人员却说,免租期的设立属实,业主不能拒绝免租期的设立,并且未来也不会对业主进行补偿。

据说蛋壳公寓这次沟通了 7 万套房源的房主,只占蛋壳 40 万套房源总量的 17.5% 。但要是按每套房子月租4000 元来算的话,蛋壳相当于一下子截留出了 2.8 个亿的可用现金!

正因为此,蛋壳公寓遭遇多地业主的维权投诉。据悉,单单深圳地区的维权业主,就达到上千名。

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类似P3P的骗子模式

既然业主免收租,那么租客按道理也应该免交租。

但事实却是,因为“租金贷”,蛋壳早就从金融机构拿到了一整年的房租,而租客还是需要每个月,向金融机构还款。

蛋壳公寓的IPO招股书曾披露,“租金贷”是蛋壳公寓的主要资金来源之一。

所谓“租金贷”,是指蛋壳公寓与金融机构合作,以贷款的形式,从金融机构一次性拿到合同内的租金,租客则将每个月的租金交给金融机构,偿还贷款本息。公开资料显示,蛋壳公寓曾先后合作过的金融机构不仅有应花分期、会分期、任买分期,也有微众银行、网商银行、中关村(9.770, 0.13, 1.35%)银行。

这种模式的好处在于,金融机构会直接将合同内的租金一次性转给蛋壳,而蛋壳便可以直接拿着租金,去扩张新的地盘,所以大家能看到蛋壳这两年房源暴涨,都是大家贷款借来的。

这种拿租客信用抵押,借款来扩张的模式,在前几年房租市场没饱和时还比较有用,因为一直有新租客来补旧窟窿。可到后面,新租客越来越少,扩张的房源租不出去,房屋空置率暴涨,这模式就玩不下去了啊。就这个扩张模式,已经玩暴雷了多少公寓品牌。

其实,做二房东本就是个风险很大的事情,只能赚赚其中的小差价,而且还要面临如果租客拖延交租,就需要自己投钱进去补的风险。而蛋壳还和网贷合作,便将这种风险,用金融杠杆放大了很多倍。

要知道,在这种模式下,租客的钱不会马上给到业主,而会在长租公寓手中停留相当长一段时间,这些截流下来的资金沉淀,就成了现金流。长租公寓有了现金流当然不会这么干放着,肯定要拿出去搞事情。至于是用来炒股、用来盘房,还是用来搞“庞氏”,那就没人知道了。

微博知名财经博主八大山债人更是直言,这种长租公寓的二房东模式,是个P3P的骗子模式。

他表示,二房东就是搞P3P,以前的二房东吧,没有金融工具,只能挣点价差,比如房东收1万,租客叫1.2万,二房东每个月收0.2万。但还得担惊受怕,怕租客不交租金了,自己还得掏钱给房东,每个月怕1次。

后来,有了P3P后,二房东们就都升级了。